Vuokrasopimus eri toimialoilla
Oletko koskaan kirjoittanut hakukoneeseen jotain niin yleistä sanaa kuin esimerkiksi “vuokraus”? Hakutulosten kärjessä on hyvin monenlaisia eri vuokrauspalveluita, joiden esiintymisjärjestys riippunee myös hakijan tietokoneen evästeistä ja siitä minkälaista sisältöä hakukone priorisoi juuri kyseiselle internetin käyttäjälle. Allekirjoittaneen omassa selaimessa hakutulokset käsittelivät ensisijaisesti asuntosijoittamista ja kerrostaloasuntojen vuokrasuhteita. Kun samalla koneella suoritti haun incognito-selaimella, asunto-osakkeen vuokrasopimus oli vasta toisena hakutuloksissa, ensimmäisenä tarjottiin pakettiauto- ja työkonevuokrausta. Myös henkilöstövuokraus kilpailee toisilla selailijoilla ensimmäisestä sijasta vuokrasopimuksien kanssa.
Asumisen markkinapaikat keskittyvät, vuokrasopimus entistä todennäköisemmin samalta toimijalta
Vaikka edellä mainitut hakutulokset voivatkin vaikuttaa nopeasti arvioituna varsin erilaisilta, vuokraustoiminta on loppupeleissä hyvin samanlaista toimialasta riippumatta. Esimerkiksi asuntosijoittajaa palveleva laillistettu vuokravälittäjä käyttää työssään hyvin paljon samoja digitaalisia palveluita kuin esimerkiksi B2B (business-to-business) henkilöstökonsultti. Esimerkiksi Suomen suurin vuokra- ja omistusasuntoja markkinoiva asuntosivusto Oikotie on myös iso työpaikkamedia. Laajemmista kategorioistaan tunnetun, mutta mm. vuokra-asumisessa profiloituneen, internet-sivusto Torin (tori.fi/asunnot) omistava Schibsted Media Group / Schibsted Suomi Oy osti vuonna 2020 Oikotien koko liiketoiminnan, aiemmin asumisen palveluiden markkinajohtajana toimineelta Sanomalta.
Oslon pörssissä listattu Schibsted (SCH) omistaa siis kaksi Suomen kolmesta suurimmasta vuokra-asuntoja välittävästä portaalista, Torin muut luokitellut ilmoitukset sekä Oikotien myytävien asuntojen sekä muiden kategorioiden liiketoiminnat. Koska tämä blogikirjoitus ei ole mainos, mainittakoon tasapuolisuuden nimissä nimeltä myös kolmas vuokra-asuntoja välittävä sivusto: Vuokraovi.com. Kyseessä on Alma Median omistama media, jonka sisarsivusto Etuovi.com keskittyy asuntojen myynti-ilmoituksiin, siinä missä Oikotiellä kaikki kategoriat, niin asunnot kuin muutkin ilmoitukset, on listattu saman brändin alle. Nähtäväksi jää kuinka kaksi kolmasosaa markkinapaikoista omistava suurtoimija onnistuu hyödyntämään markkina-asemaansa tulevaisuudessa. Ainakin se on vuokrasopimuksilla mitattuna Suomen suurin asumisen media.
Vuokrasopimuksen periaate on aina sama
Oli kyseessä vuokra-asunnon tai vaikkapa uuteen asuntoon muuttamista varten vuokratun pakettiauton vuokrasopimus, niiden perusperiaate on aina sama. Vuokranantaja on lähtökohtaisesti luonnollinen henkilö tai oikeushenkilö, joka omistaa vuokrattavan kohteen (esim. asunto-osakkeen) vaikka teoriassa vuokranantajana voi toimia myös ns. jälleenvuokraajana tai alivuokraajana. Vertailtaessa kuitenkin perinteistä päävuokrasopimusta se ei juurikaan eroa esimerkiksi auton vuokrasopimuksesta vaan autollakin on omistajataho. Oikeushenkilöllä tarkoitetaan esimerkiksi omistajistaan itsenäistä yhteisöä, kuten asuntosijoitusyhtiötä, luonnollinen henkilö tarkoittaa puolestaan aina vain ja ainoastaan oikeaa ihmistä, jolla on henkilötunnus.
Toisaalta henkilöstön vuokrasopimuksessa vuokranantaja-osapuolena henkilö ei omista palveluksessaan olevia ihmisiä, se olisi orjuutta, vaan toimii esimerkiksi työnantajana ja käyttää työsuhteessa työnantajan direktio-oikeutta alaisiinsa. Tällaisessa sopimussuhteessa ei puhuta vuokralaisesta vaan henkilöstöyrityksen asiakkaasta, lähes poikkeuksetta yrityksestä tai muusta yhteisöstä. Asuinhuoneen vuokrasopimuksen osapuolena eli perinteisenä vuokralaisena voi taas yhtä hyvin olla niin yksityishenkilö, useita yksityishenkilöitä tai yritys/yhteisökin. Tärkein edellytys vuokrasopimuksen laatimiselle ovat vuokrasopimuksen osapuolten yhteinen tahtotila ja vuokralaiseksi aikovan oikeustoimikelpoisuus.
Vuokrasopimuksen muut muotoseikat
Osapuolten lisäksi, vuokrasopimuksessa tulee siis määrittää mm. vastike, jolla vuokrattava kohde luovutetaan vuokralaisen käyttöön, hallintaan tai asuttavaksi, esimerkiksi siis vuokra tai muu käyttökorvaus, vuokra-aika ja mahdollinen sopimusvakuus. Muita asioita, joista vuokrasopimuksessa lisäksi voidaan sopia ovat sopimuksen irtisanomisaika tai ehdot, sopimuksen määräaikaisuus ja missä kunnossa vuokrakohde tulee luovuttaa takaisin vuokranantajalle. Esimerkiksi asunnon vuokrasopimuksessa tulee noudattaa asuinhuoneenvuokralakia (AHVL) sekä hyvää vuokratapaa, henkilöstövuokrauksessa puolestaan mm. Suomen lakia ja sovellettavia työehtosopimuksia. Osapuolten allekirjoittaman ja päivätty vuokrasopimus on sellaisenaan pätevä.
Laajemmin voidaan perustellusti uskoa, että suomalainen yhteiskunta on siirtymässä kovaa vauhtia kohti yleismaailmallista trendiä, jossa vuokrasuhteita muodostetaan pysyviä työ- tai vuokrasopimuksia enemmän. Esimerkiksi suomalaisten DNA:ssa oleva omistusasumisen trendi on alkanut laskemaan ja asuntomarkkinoille on tullut enemmän ns. hybdiriasumisratkaisuita, kuten kalustettuna asuntoja, uudenlaisia omistusoikeusasuntoja. Myös perinteisiä vuokrasopimuksia suositaan useammin, vaikka oma talous antaisi myöden ostaa oma asunto. Edellä kuvattua asumisen murrosta voidaan taas perustella työelämän murroksella, jossa entistä harvempi tekee pitkää, vuosikymmeniä jatkuvaa työuraa, yhden työnantajan palveluksessa, jolloin on helpompi asua vuokralla. Vuokra-asuminen on jo pitkää ollu keski-eurooppalainen trendi.
